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José Antonio Lorente Fernández, arquitecto de «J.A. LORENTE Y ASOCIADOS ARQUITECTURA Y URBANISMO SL PROFESIONAL».
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Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas frente a la Crisis.
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Redensificación urbana como herramienta de reinversión.
Artículo de Jose Antonio Lorente Fernández publicado en la web de la FABZ que versa sobre las nuevas politicas en temas de urbanismo.
Tras el fiasco de la denominada ‘burbuja inmobiliaria’, y el consiguiente hundimiento del sector de la promoción y construcción edificatorias, muchas voces (promotores, constructores, arquitectos, etc.) reclaman medidas de re-activación de un sector que en el 2010 suponía el 11,9% y en 2014 el 5,6% del PIB.
Si tradicionalmente el ‘negocio’ inmobiliario se basaba en la ‘extensión’ urbana, esto es, la adquisición de terrenos periféricos a precio de suelo rústico, para su re-clasificación posterior como suelo urbano o urbanizable generándose importantes plusvalías, que en el mejor de los casos permitiría a la postre la construcción y venta de productos inmobiliarios de alto valor añadido (viviendas a poder ser de lujo, centros comerciales, etc.), hoy las políticas urbanísticas ‘expansivas’ han caído en el descrédito, y casi han desaparecido como consecuencia de la crisis. Eso sí, han dejado un rastro desolador, del que son prueba en Zaragoza los bloques de vivienda aislados en el páramo (o ‘ciudad fantasma’) de ‘Arcosur’.
Las miradas se han vuelto hacia la ‘ciudad consolidada’, y hacia la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (las tres erres), que son reclamadas no solo por los profesionales del sector sino también por diversas organizaciones ciudadanas (ecologistas, asociaciones de vecinos, fuerzas políticas) y por el Estado (Ley de las 3 ERRES), viniendo a constituir una parte del pensamiento ‘políticamente correcto’.
Una confluencia de intereses como la descrita nos lleva a analizar algunos episodios recientes del ‘retorno’ a la ciudad consolidada en la ciudad de Zaragoza.
Algunas operaciones.
De la prensa zaragozana de fechas recientes se han extraído algunas operaciones significativas del cambio de paradigma en curso. Así, están de actualidad operaciones como: ‘Torre Village’ (un “outlet” promovido por “Iberebro” de la división inmobiliaria del ‘Grupo Pikolín’), la pretendida implantación de un nuevo ”Hospital Quirón” en el entorno de “La Romareda”, la renuncia de la implantación del “Colegio Montessori” en el antiguo edificio del colegio “Compañía de María – Lestonnac” en el barrio de Torrero (en las inmediaciones del Cementerio), el asunto de la antigua fábrica de “Averly”, y la ‘rehabilitación’ de los llamados ‘grupos sindicales’ de vivienda.
El ‘outlet’ de ‘Torre Village’ es el proyecto de construcción de un gran centro comercial de 63.000 m2 en los terrenos de la fábrica “Pikolin” en la autovía de Logroño, la cual se traslada a ‘Plaza’, el polígono logístico que se pretende reconvertir en polígono comercial. Es decir, una clásica operación de relocalización o traslado industrial, a escasa distancia de su actual emplazamiento, que pretende financiarse, al menos en parte, con la recalificación urbanística de terrenos destinados a usos industriales por usos comerciales, lo cual permitiría obtener un importante beneficio económico.
Los motivos que se aducen para justificar la operación son la creación de unos 1.500 empleos directos entre 2015-2020 (incluidos 818 de la fábrica), la importante inversión de unos 200 millones de euros, y el impacto que supondría para la ciudad de Zaragoza como ‘ciudad de compras’ frente a la competencia comercial de otras ciudades.
El diseño del nuevo complejo comercial se plantea conservar el ‘hito’ urbano que supone la torre de Pikolín, y adoptar una estructura que recuerde un entorno urbano, a modo de un ‘pueblo’, con calles, plazas, y tiendas, siguiendo un modelo que ya tiene cierta tradición en centros comerciales y de ocio de gran tamaño.
No obstante, para que el ‘outlet’ pueda materializarse es necesaria la modificación del planeamiento (tramitación de un Plan Especial) para cambiar el actual uso industrial de los suelos por el nuevo uso comercial.
El colegio Montessori adquirió en 2012 el antiguo colegio Lestonnac de la Compañía de María, en el barrio de Torrero, con objeto de ubicar allí su nuevo Colegio. Sin embargo, al parecer han cambiado sus planes, y ahora solicita la recalificación para usos terciarios (comerciales) del antiguo colegio, abandonado y en desuso desde hace más de 10 años, con objeto de resarcirse con creces del coste de su adquisición.
El grupo hospitalario “Quirón” pretende erigir un gran centro hospitalario de unos 40.000 m2 en Zaragoza, y ha puesto sus ojos en una parcela de propiedad municipal situada junto al estadio de “La Romareda”, destinada a usos terciarios por el PGOU vigente.
El nuevo hospital tendría una vocación supra-regional elevando el rango de Zaragoza como ‘ciudad sanitaria’, comportaría la inversión de unos 100 millones de euros, y el precio del suelo municipal estaría entre 30-40 millones de euros.
En principio, la ubicación parece factible, dada la calificación urbanística de los terrenos, y vendría a reforzar el carácter hospitalario de un área que ya cuenta con el Hospital ‘Miguel Servet’ y está próxima al Hospital Militar y al Hospital Cínico, y que además cuenta con buena accesibilidad en transporte público y aparcamientos subterráneos para vehículos privados (que se verían rentabilizados ante su escasa ocupación actual). Sin embargo, la ubicación propuesta parece incompatible en colindancia con el estadio de La Romareda en el que se producen periódicamente espectáculos de masas, lo cual generaría insuperables problemas acústicos y de seguridad, que hacen aconsejable otro emplazamiento.
El problema es que se pretenden vincular los ingresos municipales por la venta del suelo a la reforma o reconstrucción del estadio de La Romareda (en una extraña confluencia de intereses), y lleva aparejada la recalificación para usos residenciales de sus actuales centros en la Av. Gómez Laguna (La Floresta) y Paseo Renovales (junto al Parque Grande).
Nuevamente, para que la propuesta pueda materializarse es necesario que el Ayuntamiento de Zaragoza modifique el PGOU vigente para cambiar el uso de equipamiento de las actuales implantaciones hospitalarias por el uso residencial.
La antigua fábrica de “Averly” sita en Pº. María Agustín ha hecho correr ríos de tinta ante la posibilidad de construir en su solar unas 200 viviendas que harían desaparecer parte de las antiguas edificaciones de la fábrica que carecen de protección urbanística al no estar incluidas en el Catálogo de edificios de interés del PGOU. Las posturas están muy enfrentadas entre la empresa promotora “Brial”, y diversas asociaciones vecinales y de protección del parimonio (como ‘Apudepa’, ‘Hispania Nostra’, etc.).
La cuestión es que el PGOU vigente protege solo algunos de los edificios de la antigua implantación, (el edificio residencial, el jardín, el edificio de oficinas y una nave del antiguo taller), y no el resto de los edificios, en los que no aprecia valores de interés. En consecuencia, el Ayuntamiento concedió en su día licencia para el derribo de los edificios ‘no catalogados’, que hoy está paralizado a la espera de nuevos informes.
Por su parte, los defensores de ‘Averly’ impulsaron la declaración de la totalidad de los edificios como Bienes de Interés Cultural (BIC), que fue denegada por el Gobierno de Aragón, y hoy reivindican que el Ayuntamiento modifique el PGOU vigente para extender la catalogación a la totalidad de los edificios de la antigua factoría. En mi opinión, la desaparición de ‘Averly’ se produjo el día en que cesó su actividad industrial, testimonio de la primera industrialización zaragozana en el s.XIX, que por lo visto no era viable en la época de la globalización. Los edificios, con excepción de los catalogados por el PGOU, no son tan importantes.
Nuevamente, se requiere de una modificación del PGOU, en este caso para conservar unas edificaciones de escaso o nulo interés arquitectónico, lo que, sin duda, acarreará indemnizaciones a la empresa promotora, que vendrán a agravar la desesperada situación económica del Ayuntamiento.
La rehabilitación.
La crisis energética, el calentamiento global, el cambio climático, y la sostenibilidad, están en la base de las políticas de rehabilitación edificatoria que hoy se propugnan desde diversos sectores (fabricantes, promotores, constructores, técnicos, ciudadanos), y desde la propia administración.
En Zaragoza, es la Sociedad Municipal “Zaragoza-Vivienda” la encargada de implementar las actuaciones municipales de rehabilitación, que ha orientado hacia la rehabilitación, con intención ejemplarizante, de los llamados ‘grupos sindicales’ de vivienda (polígonos residenciales de la O.S.H. y del I.N.V.) inicialmente abordada con ayudas europeas.
El motivo de la elección de estos polígonos frente al resto de edificios necesitados de rehabilitación, puede deberse al hecho de que se trata de ‘conjuntos protegidos’ a través de su inclusión en el Catálogo del PGOU vigente. No obstante, las actuaciones efectuadas permiten apreciar sus resultados, que si bien pueden ser ejemplares desde el punto de vista energético y de su habitabilidad, en mi opinión distan mucho de lo que se entendería como protección de sus valores arquitectónicos, al enmascararlos con un revestimiento de las fachadas que desvirtúa su materialidad original.
El problema de estas políticas rehabilitadoras es su financiación, para la cual se ha recurrido al procedimiento de ayudas o subvenciones públicas (para rehabilitar unas pocas edificaciones privadas).
Sin embargo, la actual penuria presupuestaria de la Administración ha llevado a idear otras soluciones más ‘imaginativas’. Se trata de aumentar la edificabilidad permitiendo la erección de una planta adicional sobre las existentes, cuya venta generaría una plusvalía a reinvertir en la ‘rehabilitación’ del resto del edificio. Y si no fuese suficiente, podrían autorizarse más plantas…
Cabe entender que el mecanismo de autorización de plantas adicionales sobre los edificios a rehabilitar deberá generalizarse a toda la ciudad y no quedar restringido a las actuaciones ‘ejemplares’.
El ‘buen fin’ enmascara nuevamente una operación de recalificación urbanística de gran calado, que requiere la modificación del PGOU vigente.
De los ejemplos anteriores, extraídos de la prensa más reciente, se deduce que el primitivo negocio de la expansión urbanística se ha trasladado hacia las operaciones en la ‘ciudad consolidada’, de la ‘reclasificación’ a la ‘recalificación’ urbanísticas, pero siempre a través de modificaciones del planeamiento.
El planeamiento (el PGOU) es el documento, con el que nos hemos dotado los zaragozanos, que plasma la ordenación urbanística de la ciudad futura, y el marco que proporciona seguridad jurídica de las operaciones a desarrollar, por lo que se presume la conveniencia de su estabilidad. Curiosamente son los mismos sectores que usualmente reclaman ‘seguridad jurídica’ son los que pretenden pescar en el río revuelto de las recalificaciones arbitrarias.
Y si bien desde muchos sectores se propugna la ‘flexibilidad’ del planeamiento, esto es la capacidad de su adaptación a circunstancias socio-económicas cambiantes, actuaciones como las descritas abren la puerta a negociaciones poco transparentes que unidas a la campaña mediática favorable que se ha orquestado, pueden saldarse arbitrariamente en favor de intereses espurios ligados a la especulación inmobiliaria, y configuran lo que he denominado como ‘urbanismo a la carta’.
Ya que no es evidente que Zaragoza necesite nuevos centros comerciales a modo de ‘islas’ (Torrevillage) o ‘islotes’ (Monessori) en el ‘archipiélago’ urbano, máxime cuando desde muchas instancias se reclama la protección del comercio de proximidad tradicional e incluso la revitalización de mercados de barrio en decadencia.
Tampoco parece conveniente la coexistencia (colindancia) de un hospital con un recinto para espectáculos de masas, que hace aconsejable el estudio de otros emplazamientos posibles.
O asumir una penalización en forma de indemnizaciones para conservar unas naves de nulo interés arquitectónico, más allá de que tampoco parezcan necesarias 200 nuevas viviendas en los terrenos de Averly (que hay que achacar a un PGOU quizás demasiado ‘tolerante’).
O elevar la edificabilidad y número de plantas de la generalidad de los edificios necesitados de rehabilitación energética, que son mayoría en la ciudad.
Y mucho menos que estas operaciones se financien a costa de un crecimiento urbano generado socialmente (entre todos), cuyas plusvalías pueden transferirse ‘graciosamente’ al sector privado, con el señuelo de la inversión y creación de puestos de trabajo.
Creo conveniente una mayor reflexión colectiva acerca del urbanismo deseable.
